Истории

Первичка. В Сочи. Без риска

9 0 769

19.07.2018АвторСветлана Сорокина

Покупка жилья в строящемся доме - это всегда риск. Риск нарваться на мошенников, черных риэлторов, недобросовестных застройщиков и на «подводные камни», выявить которые может только профессионал, работающий в сфере недвижимости Сочи не один год. Желающие сэкономить на услугах специалиста по недвижимости зачастую сталкиваются с проблемами, результат которых - потерянное время, нервы, деньги.

В этой статье мы расскажем вам, с какими серьезными рисками и их последствиями можно столкнуться при покупке жилья в новостройках Сочи и дадим пару советов тем, кто все-таки решил самостоятельно купить квартиру в новом доме.

Сначала давайте разберемся, что предлагают в «летней столице» и сколько это примерно стоит. В Сочи строят комплексы комфорт, бизнес и элит-класса. Цена в них составляет от 160 тыс. руб. до 500 тыс. руб. за кв.м. Хотя можно найти и много строящихся домов эконом класса, где начальная цена - от 60 тыс. руб. до 100 тыс. руб. за кв.м.

Новостройки по 214-ФЗ

Если строительство выбранного объекта осуществляется по 214-ФЗ РФ, необходимо обратить внимание на то, чтобы у застройщика имелось разрешение на строительство и проектная декларация. Договор долевого участия заключается в соответствии с ФЗ и регистрируется в государственном органе, параллельно заключается договор страхования гражданской ответственности застройщика. В этом случае схема понятная и законная.

Строительство новостроек на землях для ИЖС, ЛПХ, для садоводства

В Сочи есть новостройки, которые строятся и вводятся в эксплуатацию не по 214-ФЗ, а иными способами. И при покупке квартиры в них на этапе строительства простой покупатель без помощи профессионала серьезно рискует. Давайте разберемся с этим.

Строительство домов эконом-класса зачастую осуществляется на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ), либо садоводства. Застройка на землях для ИЖС и ЛПХ требует выдачи разрешения на строительство. При проведении строительных работ на земле с назначением «для садоводства» достаточно документов о собственности на земельный участок и технической документации. И в том и другом случае разрешена только малоэтажная застройка домами коттеджного и блокированного типа. И не выше трех этажей. Однако зачастую застройщики обходят требование закона и строят дома выше трех этажей без разрешительной документации. Бывали случаи, когда высотки строили и на садовых участках. В результате на такой объект самовольного строительства и на земельный участок может быть наложен арест, а впоследствии решением суда дом может быть снесен. Без денег и без жилья могут остаться сотни покупателей, которые уже вложили деньги в несуществующие квартиры. Не лишним будет знать, что на официальном сайте администрации Сочи размещен и регулярно обновляется список объектов, подлежащих сносу.

В текущем году судами по Сочи рассмотрено 82 дела, вынесено 47 решений о сносе объектов. По тридцати пяти делам в сносе отказано. А всего в производстве более 780 дел!

Продажа долей в новостройках

Есть в Сочи новостройки, возведенные на земельных участках, не предназначенных для строительства многоквартирных домов. «Ловкие» застройщики находят способы, как узаконить их и продавать под видом квартир, не выделив в натуре каждое жилое помещение. Если вы вложились в такой объект, рискуете стать собственником не квартиры, а доли жилого дома и доли земельного участка. Соответственно, чтобы купить долю, требуется согласие других собственников, либо их отказ от преимущественного права покупки. Также такую долю невозможно заложить. Регистрация (прописка) в указанной доле тоже требует согласия всех соседей. При этом важно знать следующее: на этапе строительства отчуждать (продавать) доли, либо помещения по предварительным договорам купли-продажи нельзя. Закон 139-ФЗ от 01.05.2016 года внес изменения в уголовный кодекс РФ, согласно которым привлечение денежных средств в нарушение требований законодательства влечет уголовную ответственность. И в случае возбуждения уголовного дела покупатели могут являться не потерпевшими, а соучастниками застройщика-продавца.

Привлекательная цена

Если вам предлагают купить квартиру в новостройке в центре Сочи стоимостью до миллиона рублей – это либо «фонарь», чтобы заманить клиента, либо это вовсе не центр города. Или застройщик возвел объект без разрешительной документации. Зачастую на эту «удочку» попадаются иногородние покупатели, которые не знают специфики города.

Маркетинговый ход

Существует еще один распространенный в Сочи вид риска при покупке жилья в новостройке самостоятельно, без помощи профессионала: несоответствие ожиданиям или маркетинговый риск. Застройщик покажет вам красивую картинку проекта с благозвучным названием, например, жилой комплекс «Голубое море». Но это просто маркетинговый ход. Потому что далеко не всегда после окончания строительства все выглядит так же, как на картинке: густо насаженные деревья, детские площадки, красивая придомовая территория с лавочками, вид на море, паркинг и т.д. Вступая в договорные отношения с застройщиком, покупатель, заключая договор, обговаривает цену, квадратуру, срок окончания строительства, в каком техническом состоянии передается жилое помещение. А вот благоустройство дома «как на картинке» зачастую не оговаривается. И вместо обещанного тихого района, благоустроенной придомовой территории, паркинга, детской площадки покупатель получает неудобное расположение дома и маленькую придомовую территорию, близость к шумным общественным местам и другие «сюрпризы».

Двойные продажи

Не разбираясь в юридических тонкостях, покупатель жилья в новостройке на стадии строительства может столкнуться с тем, что объект, который он купил, уже продан другому собственнику. Это так называемый риск «двойных продаж» или юридический риск. А в практике бывали случаи, когда одна и та же квартира неоднократно продавалась разным людям. Это происходит вследствие случайной ошибки застройщика, который вносит данные об объекте в реестр проданных квартир, «шахматку», либо двойная продажа совершается умышленно. Покупатели никак не могут отследить риски двойных продаж, и обычно полагаются на честное слово застройщика.

Отсутствие технических условий

Бывает и такой «сюрприз» - по документам дом сдан, а вот технически не готов к проживанию: не все коммуникации подключены. Например, свет, вода, канализация есть, а газа нет, хотя, в проекте и по документам газ в дом проведен. Или количество выделенных киловатт электроэнергии может не соответствовать потребляемой мощности.

Итак, тем, кто рискнул самостоятельно приобрести квартиру в новостройке, нужно выяснить надежность застройщика, его репутацию, ответственность, опыт в строительстве, источники финансирования. Важный показатель, если у застройщика есть партнеры, которых он привлек к застройке – банки, другие строительные компании. Также важно узнать, какие объекты он построил, побывать на них, поинтересоваться, в установленные ли сроки закончено строительство, из каких материалов построен дом, соответствуют ли фактические технические условия прописанным в документах, есть ли придомовая территория, парковочные места, детская игровая площадка и т.д. Желательно поговорить с теми, кто уже проживает в сданных домах застройщика.

http://iastr.ru

Доверьтесь профессионалам

Это только часть информации о рисках при покупке «первички» в Сочи. Полностью избежать «подстав» можно только с помощью профессионалов. А именно — обратившись в Гильдию Риэлторов Сочи (ГРС).

Ассоциация «Гильдия Риэлторов Сочи» (ГРС) — это профессиональное объединение компаний, работающих в сфере недвижимости. В него входят риэлторские, строительные, страховые и ипотечные компании. А также фирмы, работающие в таких направлениях как коммерческая недвижимость, управление недвижимостью, жилая и коммерческая аренда. Добавим сюда и сотрудничающие с Ассоциацией СМИ.

Ассоциация является официальной уполномоченной организацией Российской Гильдии Риэлторов, а также органом по сертификации риэлторской деятельности в городе Сочи. Помимо этого ГРС - член Кубанской палаты недвижимости и позиционирует себя как союз исключительно добросовестных риэлторов и надежных застройщиков.

Основной целью Гильдии является создание цивилизованного рынка недвижимости в Сочи на основе действующего законодательства РФ. Для достижения этой цели Гильдия проводит обучение и аттестацию сотрудников агентств недвижимости, сертификацию агентств, консультации частных лиц по юридическим вопросам и досудебное разрешение конфликтных ситуаций между агентствами и клиентами. 

Деятельность всех агентств-участников Гильдии проходит проверки на соблюдение стандартов работы, качества обслуживания клиентов. Комитет по обучению  занимается разработкой образовательных программ, курсов  по подготовке специалистов в области недвижимости, проведением семинаров и тренингов.

Решившись на покупку жилья в новостройке, обратитесь в Гильдию Риэлторов Сочи. Сделать это легко, посетив офис компании по адресу г. Сочи, ул. Горького, д.42/2, либо позвонив по телефону 8(862) 234-9444.