Истории

Градостроительный блеф

10 0 696

27.02.2017АвторЕкатерина Шурманова

Очередные публичные слушания по внесению изменений в главный градостроительный документ курорта – Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в Центральном районе обострили существующие противоречия и начались с нарушений.

Когда жареный петух клюнет

Накануне сочинских слушаний в Краснодаре в одном из многоквартирных домов случился пожар. Загорелась мансарда, огонь не удавалось потушить из-за отсутствия пожарных подъездных путей к дому. Этот случай облетел все местные телеканалы – оно и понятно: пример уплотнительной застройки в краевой столице показал, что случись такое в Сочи, в одной из многочисленных высоток, построенных на участке под ИЖС и узаконенной в суде, – трагедии не избежать.

Этого бы не случилось, если бы не были нарушены правила застройки – ИЖС предполагает дом на одну семью, а не высотку на шести сотках – построенную с нарушениями требований СНиПов и, в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств, несущую угрозу соседним зданиям. А ноги этих нарушений растут из публичных слушаний, на которые застройщик выносит вопрос об изменении для своего участка территориальной зоны, где нельзя строить многоэтажный дом, на другую, которая допускает строительство. Комиссия разрешает, жители – против, но это на решение не влияет, если только к вопросу не будет подключена общественность, и в СМИ не поднимется волна протестных материалов.

Примеров строительства высоток в непредусмотренных для их размещения местах – уйма. Посмотрите на придомовые территории новостроек – в лучшем случае это забетонированный пятачок, по площади не соответствующий нормативам придомовых территорий многоквартирных домов (откуда взяться требуемой площади, если участок под ИЖС?), отсутствие озеленения и пр. Что говорить о домах повышенной этажности, которые должны иметь возможность кругового противопожарного объезда.  

- Параметры строительства, допускающие возведение в Сочи высотных зданий, приводят к ухудшению микроклимата, повышению амплитуд температур, нарушению циркуляции воздуха и увеличению содержания в нем концентраций опасных вредных веществ, уменьшению освещенности, росту влажности, уничтожат существующий ландшафт, изменят архитектурный исторический облик города с видами на горы и море, превратят город не в курорт, а в неудобные для проживания, опасные для жизни и здоровья темные, сырые и загазованные каменные джунгли мегаполиса с изношенной и перегруженной инфраструктурой, - уверена эксперт Елена Дзагания.

- На территории Сочи очень высок риск воздействия опасных природных процессов: наводнений, оползней, землетрясений, смерчей. Ограниченность участков высотной застройки по площади может привести к сокращению необходимой инженерной защиты строящихся объектов и увеличению нагрузок на объекты существующей инженерной защиты (подпорные стены), водоотводящие сооружения и т.п., а также спровоцирует разрушение объектов и гибель населения в период активизации опасных природных процессов, - предупреждает Ольга Козинская.

Чтобы избежать возникновения ЧП в Сочи эксперты Градостроительного совета выступают за исключение нового строительства в зоне жилых домов, расположенных на садовых и дачных участках и рекомендуют не повышать высотность жилых зданий и социальных объектов, если это не обосновано Проектом планировки территории. Рекомендация также касаются и исключения  малоэтажного строительства в территориальных зонах, предназначенных для застройки повышенной этажности.

Экспертное заключение со всеми доводами против принятия необдуманных градостроительных решений члены Градсовета направили главе Сочи.

Спешат и нарушают

- В очередной раз для обсуждения общественности с нарушением сроков процедуры слушаний (две недели, вместо 2-4 месяцев согласно пункту 13 ст.31 Градостроительного кодекса РФ и пункту 5 статьи 14 Решения Городского Собрания Сочи от 25.07.2006 № 234 «Об утверждении Положений о проведении публичных слушаний  и о комиссии по проведению публичных слушаний в муниципальном образовании город-курорт Сочи»), представлен документ без градостроительного обоснования. Комиссия по подготовке слушаний, в восьмой раз за 2 года, под предлогом исполнения предписания Департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края, меняет Правила по своему усмотрению, не утруждая своих членов необходимостью проводить глубокий профессиональный анализ и обоснование предлагаемых изменений. Поспешность, с которой Комиссия вносит изменения, не позволяет внимательно рассмотреть представленные материалы с учетом интересов граждан и оценить перспективы предлагаемых градостроительных изменений, - комментирует ситуацию общественный советник главы города Людмила Шестак.

- Слушания были подготовлены в кратчайшие сроки, с нарушением  требований Градостроительного кодекса, - считает координатор общественного движения «Открытый Сочи» Нина Рогачова. - Люди не успели вникнуть в суть вносимых изменений и внести свои предложения и  возражения. Общественники уверены, что это сделано намеренно – чтобы не дать возможности горожанам высказать свое мнение.

О нарушении процедуры подготовки и проведения публичных слушаний заявили и члены ОУ «Градостроительный совет города-курорта  Сочи».

-  Комиссия по подготовке проекта Правил землепользования и застройки необоснованно, по своему усмотрению  внесла десятки изменений  в Правила землепользования без учета требований ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»; Указа Президента РФ №1470 «О природных лечебных ресурсах побережий Черного и Азовского морей»; ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»; Градостроительного Кодекса РФ, - сообщила председатель Градостроительного совета Ольга Козинская.

В связи с многочисленными нарушениями, общественники обратились к главе города с предложениями признать последние слушания в Центральном районе несостоявшимися, не проводить новые слушания по внесению изменений в ПЗЗ до завершения принятия Генплана, сформировать рабочую группу по мониторингу работы Комиссии и создать на базе Архитектурной секции сочинского отделения Союза Архитекторов России экспертную группу для анализа поступающих в Комиссию предложений по отклонению от ПЗЗ.

Зеленые зоны вне правил застройки

В конце прошлого года в сочинский департамент по архитектуре и градостроительству поступило краевое распоряжение о необходимости привести таблицу разрешенного вида использования земельных участков в соответствие с законом. Проще говоря: если в Градостроительном кодексе строительство в скверах, парках и на зеленых зонах запрещено, оно запрещено и в Правилах землепользования и застройки города Сочи, но, тем не менее, сейчас на зеленых зонах курорта, в нарушение законов, стоят магазины, кафе, дома, на которые оформлена собственность.

- Внесение изменений в ПЗЗ, по которым парки, скверы, бульвары и т.п. будут отнесены к территориям общего пользования, приведет к невозможности судейскому сообществу узаконивать строения, возведенные на зеленых зонах общего пользования, с последующим оформлением такого земельного участка в собственность граждан, - рассказывает Нина Рогачова. – Понятно, что многим это невыгодно, но закон есть закон. К сожалению, на уже выданные свидетельства собственности новое решение не распространяется, зато оно поможет спасти остатки незастроенных зеленых уголков Сочи.  Хотя, некоторые судебные акты можно будет оспорить и отменить в судебном порядке.

Зеленые зоны города застраиваются не только из-за нарушений ПЗЗ – самой большой проблемой остаются регулярно проводимые районными управлениями торговли конкурсы по  размещению объектов нестационарной торговли. НТО – нестационарные торговые объекты - в числе «лидеров» схемы приватизации зеленых зон в Сочи. По закону они должны быть сборно-разборными, одноэтажными, и стоять на выделенном администрацией месте не больше 5 лет. Оформлять на них собственность запрещено. На  деле выделенные участки под НТО легко и просто, факирскими методами переходят в собственность хозяев стоящих на них магазинов. Пример такой застройки – уничтожение зеленых зон в Дагомысе на ул. Гайдара, 2, 7 и 9. Ни о каких сборно-разборных конструкциях речь здесь не идет – капитальные магазины – а на Гайдара 7 и 9 – даже двухэтажные, стоят на месте вырубленного кустарника. Рядом забетонирована площадка под следующий объект.

Жители Дагомыса обращаются во все инстанции с просьбой остановить застройку зеленых зон и очень надеются на исполнение местными властями краевого распоряжения.