Истории

«Глухие» слушания

19 0 685

20.12.2016АвторЕкатерина Шурманова

Случалось ли вам замечать, как меняются привычные предметы обстановки, когда смотришь на них, вернувшись домой после долгого отпуска? Все кажется маленьким, тесным… Приходится чуть ли не силой встраивать себя в эту действительность. К чему я это говорю? К тому, что таким же тесным и неудобным выглядит Сочи в глазах людей, гостивших здесь 10-20 лет назад: куда делся простор, «воздух», которым был насыщен каждый квадратный метр курортной площади? Красивые повороты Курортного проспекта и улицы Виноградной, как и множества других утыканы совсем не курортными многоэтажными монстрами, которые, с учетом местного рельефа нависают над головой так, что складывается впечатление, будто они сейчас рухнут прямо на тебя.

Помню, десять лет назад по заданию редакции мне довелось побывать в УБПРе города Сочи (Управление берегоукрепительных и противооползневых работ). Я была поражена картой города, занимавшей всю стену учреждения. На ней разноцветными островками были выделены непонятные мне тогда пятна так, что город напоминал камуфляж. Сотрудники управления пояснили: «островками» отмечены оползневые участки, где строить категорически запрещено. А строить, согласно отметкам на этой карте, запрещено было практически везде.

Градостроители и архитекторы, создававшие и отстраивавшие курорт, были профессионалами, отвечавшими головой за жизнь и безопасность жителей и гостей города. Поэтому в Сочи была низкоплотная малоэтажная застройка, «встроенная» в рельеф и соответствующая нормативам озеленения, принятым для курортных местностей. Поэтому здесь так хорошо отдыхалось и легко дышалось. Настолько легко, что в Сочи располагались санатории для легочных больных.

Никому и в голову не пришло бы построить в парке «Дендрарий» многоэтажку, отхватить под высотку часть Приморской набережной, снести санаторий, чтобы на его месте выстроить гостиничный комплекс или впихнуть между двух пятиэтажек на оползневом участке очередной долгострой.

Когда анализируешь градостроительную вакханалию, происходящую в городе последние 15 лет, волосы встают дыбом: такая урбанизация убивает курорт, не оставляя ни одного живого места там, где некогда отдыхающие наслаждались тишиной, покоем и субтропической природой.

Старожилы помнят, что иногородних в Сочи не прописывали. И это было оправдано. Курорт должен оставаться курортом, а не превращаться в перенаселенный мегаполис, от суеты которого хочется убежать подальше…

Казалось бы: пора остановиться – все горы, холмы и пригорки в Сочи застроены, к пляжам не подобраться, а большая часть новостроек смотрят на город слепыми глазами пустующих квартир. Застраивают даже русла рек, которые в условиях сочинских смерчей и наводнений застраивать в принципе нельзя. Куда еще?

Оказывается, есть куда. Публичные слушания по проекту внесения изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) на территории муниципального образования город-курорт Сочи, прошедшие в конце ноября тому подтверждение.

ПЗЗ это основной градостроительный документ, который регламентирует любые строительные действия на курорте. Есть в пухлом документе и перечень территориального зонирования с подробным описанием того, какая застройка (малоэтажная или высотная) разрешена в той или иной зоне города. Разумеется, при разработке ПЗЗ в определении границ и типов зон учитывалась  сейсмологическая и оползневая опасность, а также рекреационные территории. Что влечет за собой изменение зонирования? Нарушение сбалансированного развития, опасность оползней, повышение нагрузки на инфраструктуру, пробки, наконец.

Как это происходит? Понравилась одному ушлому застройщику часть парка. Территория расположена там, где строить ничего нельзя (зоны Р-1 и Р-2). Он выносит на публичные слушания предложение перенести лакомый кусочек парка из зоны Р-2 в зону многоэтажной жилой застройки (зона Ж-4). И ничего, что вокруг полно домов, и коммунальные сети уже не справляются с новыми подключениями. Неважно, что людям уже сейчас негде гулять – зато у жильцов будущей новостройки прекрасный вид из окон. А парковаться они будут тут же – на аллеях парка, но уже оформленных в собственность.

Это же безумие, скажете вы. Комиссия не одобрит это предложение, как противоречащее логике и ухудшающее градостроительную ситуацию на курорте. Не тут-то было! Предложения по изменению территориального зонирования (проще – по переводу территории из одной зоны – в другую) принимаются на публичных слушаниях «пачками» по нескольку раз в год. 

- В отношении зеленых зон закон категоричен, - рассказывает общественный советник главы г. Сочи Людмила Шестак. – В решении Городского Собрания от 27.12.12 №208 «О мерах по сохранению территорий, занятых зелеными насаждениями общего пользования в городе Сочи» в п.1 четко сказано, что «муниципальные территории, занятые зелеными насаждениями, а также входящие в территориальную зону "Р-2", не подлежат градостроительному изменению». А, следовательно, вопросы, связанные с переводом земельных участков из зоны Р-2 на публичные слушания выноситься не могут. Однако, на слушаниях, прошедших в Центральном районе 24 ноября, комиссия рассматривала вопрос о переводе земельного участка, площадью 177 кв. м. на ул. Несебрской, 26, принадлежащего ранее МУП «Зеленстрой» и использовавшееся для бытовых нужд.  ООО «Блик», по обращению которого вопрос был выставлен на слушания, ходатайствовало о переводе этого участка, расположенного в зоне зеленых насаждений рядом с Комсомольским сквером, из Р-2 в зону РК, в которой предусмотрены виды разрешенного использования земельных участков, таких, как: ресторан, кафе, бар. Это недопустимо, так как противоречит муниципальному правовому акту и нарушает Правила землепользования и застройки. Комиссия, получив такое ходатайство, должна была отказать в вынесении вопроса на Публичные слушания, обосновав свой ответ нормами закона, но этого сделано не было. Ситуацию спасли общественники.

По мнению Людмилы Шестак, в проведении Публичных слушаний есть три камня преткновения:

- Изменения в Правила землепользования и застройки в части смены территориальных зон могут вноситься в двух случаях: из-за допущенной технической ошибки, либо по заявлению собственника земельного участка. В последнее время мы видим именно второй вариант. Часто это связано с желанием владельцев земельных участков повысить этажность, путем перевода из одной зоны – в другую. Так они пытаются обойти Градостроительный кодекс, ст. 40 которого говорит, что отклонения от предельно допустимых параметров в части этажности в границах территорий исторических поселений, к которым относится Сочи – недопустимо.

Вторая проблема состоит в нарушении того же Градостроительного кодекса: закон гласит, что территориальная зона не должна устанавливаться применительно к одному земельному участку, а у нас такое – сплошь и рядом. На слушания выносятся даже участки, площадью 177 кв. м. и меньше!

Третьей проблемой является «доотвод» земельного участка, иначе – перераспределение, которое по закону должно проводиться через торги. В Сочи же юрлицам дополнительные муниципальные квадратные метры выделяются бесплатно, по решению Публичных слушаний.

Так с санкции муниципалитета высотками застраиваются зоны сельхозугодий, а на зеленых зонах появляются торговые центры и пр. Права сочинцев на этих слушаниях отстаивают общественные организации и, очень редко - ТОСы.

- В Публичных слушаниях участвовать надо обязательно с аргументированными доводами, - уверена координатор Общественного движения «Открытый Сочи» Нина Рогачова. – Так, на последних слушаниях в Центральном районе общественникам и жителям удалось добиться победы по нескольким вопросам. Под воздействием протестной реакции сочинцев комиссия отказала застройщику в переводе земельного участка под строящимся жилым домом по ул. Пасечная из зоны с застройкой до 56 м, в зону с застройкой до 76 м. Расположенные ниже жилые дома по пер. Донскому 20 и 22 стоят на оползневом склоне. Высотное строительство может спровоцировать оползневые процессы, что поставит под угрозу их безопасность.

Не повезло и застройщику, ратовавшему за перевод из промзоны в зону высотной жилой застройки земельный участок на ул. Пластунская,200. В этом вопросе, как и в случае с высоткой на ул. Пасечной, в роли заинтересованных в переводе земли лиц выступали депутаты Городского Собрания Сочи. Якобы «жители жалуются на вредное производство и шум». Общественники посоветовали застройщику не сетовать на шум, а сменить тип производства.

Экспертное заключение, подготовленное Общественным градостроительным советом в адрес комиссии на последних публичных слушаниях, прокомментировала порталу Sochi123 председатель ОУ «Градостроительный совет города-курорта Сочи», советник РААСН Ольга Козинская:

- При подготовке материалов в очередной раз было проигнорировано решение совместного заседания ОУ «Градостроительный Совет города-курорта Сочи» с представителями общественных организаций и гражданами Сочи от 04.02.2016 и не представлено обоснованное заключение о соответствии проекта изменений ПЗиЗ целевым показателям Генерального плана.  В ходе обсуждений проекта представители общественных организаций и граждане отмечали, что ряд вопросов, вынесенных на публичные слушания, противоречит Градостроительному кодексу РФ. На основе решений, принятых на прошедших в 2016 году Публичных слушаниях по внесению изменений в Правила землепользования и застройки, созданы условия для увеличения населения Сочи еще примерно на 24 тыс. человек.  Потребность в трудоустройстве  составит дополнительно до 6 тыс. рабочих мест. Количество организованных отдыхающих  санаторно-курортного комплекса  из-за перевода рекреационных зон в зоны жилой застройки уменьшится на 3 тыс. человек. Потребность в зеленых насаждениях общего пользования (Р-2) дополнительно к уже существующему дефициту составит 54.1 га. В социальной инфраструктуре в школьном и дошкольном образовании дефицит мест составит около 4 тыс. в школах и 3,2 тыс. в детсадах. Уже сейчас городу не хватает под размещение социальных объектов площади в 24 га.Потребность в территориях инженерно-транспортной инфраструктуры (ИТ) дополнительно к существующим дефицитам будет увеличиваться, при том, что площадь этой зоны сокращается.

Не надо быть провидцем, чтобы понять – в скором времени при таком раскладе Сочи ожидает возвращение к доолимпийским пробкам, веерным отключениям и прочими негативным последствиям перенаселения, включая безработицу. Это все станет возможным, если сочинцы будут молчать и игнорировать Публичные слушания, действуя по принципу «моя хата с краю».

Небольшой пример, иллюстрирующий то, как внесение изменений в ПЗЗ влияет на каждого сочинца. Уже сейчас из-за массовой застройки центральной части города высотками, выросшими на участках под ИЖС, негде поставить машину. Работают законы логики: если увеличивается количество жителей, увеличивается и количество личного транспорта. А на 6 сотках, которые предусмотрены только для индивидуальной застройки, парковку для высотки не построишь – ее бы саму уместить.

Кто выигрывает от молчания сочинцев? Застройщики и эвакуаторщики… Будем продолжать в том же духе?